Financer les travaux de son investissement locatif

Les travaux constituent souvent le levier le plus efficace pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif. Ils permettent d’améliorer le confort, de réduire les charges énergétiques et de valoriser le bien à la revente. Mais encore faut-il choisir la bonne stratégie de financement.Entre prêt immobilier avec travaux, prêt personnel, aides à la rénovation et optimisation fiscale, chaque option a un impact direct sur le rendement final.

Chez Lemon Properties, nous accompagnons les investisseurs et propriétaires bailleurs dans la structuration de financements adaptés à leur projet, en lien avec des établissements partenaires en France, à Monaco, en Belgique et au Luxembourg.

Pourquoi financer des travaux dans un bien locatif ?

Un investissement immobilier rentable ne repose pas uniquement sur le prix d’achat ou le loyer. La qualité du logement joue un rôle central dans la fidélisation des locataires et la valorisation du patrimoine.Financer des travaux dans un bien locatif, c’est :

• augmenter le loyer potentiel grâce à une meilleure présentation et à une performance énergétique améliorée,

• réduire les périodes de vacance locative,

• anticiper les évolutions réglementaires (comme l’interdiction progressive des passoires thermiques),

• et surtout, créer une plus-value patrimoniale à la revente.

Ce principe s’applique particulièrement sur la Côte d’Azur, où la demande locative saisonnière et longue durée reste forte.

Les principales options de financement

Type de financement	Avantages	Points de vigilance
Prêt immobilier avec travaux	Taux immobilier attractif, durée longue, intégration du projet global achat + rénovation.	Nécessite un dossier complet et des devis avant le déblocage.
Prêt travaux ou prêt personnel	Rapidité, souplesse, pas de garantie obligatoire.	Taux plus élevé, montant limité à 75 000 €.
Éco-PTZ	Prêt à taux zéro pour travaux énergétiques, cumulable avec d’autres aides.	Travaux strictement encadrés (isolation, chauffage, menuiseries).
Aides publiques (MaPrimeRénov’, CEE, collectivités)	Réduction du coût net des travaux.	Conditions d’éligibilité et plafonds de revenus à respecter.

Pour les rénovations énergétiques globales, voir aussi Financer une rénovation énergétique : aides et prêts.

Choisir le bon montage selon le projet

Le montage dépend de trois paramètres : le montant, le type de bien et l’objectif patrimonial.

Profil d’investisseur	Type de travaux	Financement recommandé
Investisseur primo-accédant	Rafraîchissement, ameublement	Prêt personnel ou avance trésorerie
Propriétaire bailleur confirmé	Réhabilitation complète, mise aux normes	Prêt immobilier avec travaux
Investisseur patrimonial	Rénovation énergétique ou agrandissement	Éco-PTZ + prêt immo travaux
Marchand de biens	Transformation lourde avant revente	Financement professionnel spécifique

Un investisseur peut également combiner plusieurs leviers : un prêt immobilier principal pour l’achat et une enveloppe complémentaire de prêt travaux pour les finitions.

Exemple concret : rénovation d’un appartement locatif à Nice

Un investisseur acquiert un appartement ancien à Nice pour 260 000 €, avec 40 000 € de travaux. Il choisit un prêt immobilier intégrant les travaux sur 20 ans à 3,9 %.

Données du projet	Montant (€)
Prix d’achat	260 000
Travaux intégrés au prêt	40 000
Loyer mensuel avant travaux	950
Loyer après rénovation	1 250
Rentabilité brute initiale	4,3 %
Rentabilité brute après travaux	5,6 %
Valorisation estimée à 5 ans	+12 %

Grâce à cette approche, le propriétaire augmente la rentabilité tout en renforçant la valeur patrimoniale de son bien.

Intégrer la dimension fiscale

Financer ses travaux, c’est aussi optimiser la fiscalité locative.En régime réel, les intérêts d’emprunt et les dépenses de travaux sont déductibles des revenus fonciers. Cela réduit l’imposition tout en améliorant le rendement net.

Dans le cadre du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), la déduction des travaux et des amortissements permet de neutraliser une partie du revenu locatif.Pour plus de détails sur ces mécanismes, consulter Prêt travaux et investissement locatif : optimiser son rendement.

L’importance de la valorisation post-travaux

Les travaux financés dans un bien locatif doivent être pensés comme un investissement et non comme une simple dépense.Chaque euro investi doit générer :

• une hausse du loyer ou une réduction de la vacance,

• une plus-value potentielle à la revente,

• et une amélioration du classement énergétique du logement.

Une stratégie de rénovation maîtrisée augmente à la fois le rendement immédiat et la valeur du patrimoine transmis.

FAQ – Financer les travaux d’un investissement locatif

Quel prêt choisir pour des travaux dans un logement déjà loué ?

Le prêt travaux ou le prêt personnel convient si le montant est inférieur à 75 000 €. Au-delà, mieux vaut envisager un prêt immobilier complémentaire.

Peut-on inclure les travaux dans le prêt d’achat ?

Oui, à condition de les chiffrer avant la signature. Cela permet de bénéficier du taux immobilier et d’un remboursement étalé.

Les intérêts du prêt travaux sont-ils déductibles ?

Oui, en régime réel, les intérêts d’emprunt et les dépenses de rénovation sont déductibles des revenus locatifs.

Faut-il privilégier les travaux énergétiques ?

Oui, car ils améliorent la valeur locative, la performance énergétique et la revente du bien, tout en ouvrant droit à des aides comme MaPrimeRénov’.

Conclusion

Financer les travaux de son investissement locatif est une démarche stratégique : elle combine financement, fiscalité et valorisation patrimoniale.Le bon choix de prêt et d’aides permet d’augmenter le rendement immédiat, tout en renforçant la valeur à long terme du bien.

Grâce à son approche globale, Lemon Properties accompagne les investisseurs dans le montage financier, fiscal et patrimonial de leur projet.Pour une vision complète de votre stratégie immobilière, découvrez notre page dédiée à la gestion de patrimoine immobilier.