Quelle fiscalité s’applique à un bien immobilier hérité à Nice ?

Recevoir un bien immobilier en héritage est souvent un moment à la fois symbolique et complexe.Au-delà des aspects familiaux, il s’agit d’une opération encadrée par des règles fiscales précises.À Nice, où la valeur moyenne des biens dépasse largement la moyenne nationale, la fiscalité successorale peut représenter un enjeu important pour les héritiers.

Comprendre le fonctionnement des droits de succession, des abattements fiscaux, et de la plus-value en cas de reventeest essentiel pour anticiper le coût réel de la transmission.

Les droits de succession : base du calcul fiscal

Les droits de succession sont calculés sur la valeur nette du patrimoine transmis, c’est-à-dire la valeur du bien diminuée des dettes et frais déductibles.Cette valeur repose sur l’estimation du bien immobilier au jour du décès.

L’article Quels sont les frais d’estimation d’un bien immobilier en succession explique comment cette évaluation est réalisée, et combien elle peut coûter selon le professionnel choisi (notaire, expert, agence).

La base taxable sert ensuite à appliquer les barèmes fiscaux en fonction du lien de parenté entre le défunt et les héritiers.

Lien de parenté	Abattement applicable	Taux de taxation (progressif)
Enfant / Parent	100 000 €	5 à 45 %
Frère / Sœur	15 932 €	35 à 45 %
Neveu / Nièce	7 967 €	55 %
Non-parent	Aucun	60 %

Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans.Ils s’appliquent par héritier, et non sur la succession globale.

La valeur vénale du bien hérité : élément déterminant

Tout part de la valeur vénale du bien.C’est cette valeur qui détermine le montant des droits de succession à payer.Une surévaluation conduit à une fiscalité excessive, tandis qu’une sous-évaluation expose à un redressement.

Pour éviter ces erreurs, il est conseillé de confier l’évaluation à un professionnel local, via une estimation immobilière en cas de succession à Nice. L’agence Lemon Properties fournit des estimations gratuites et documentées, basées sur les ventes réelles du marché niçois, garantissant ainsi la cohérence de la déclaration notariale.

Une estimation juste et défendable est le socle d’une fiscalité maîtrisée.

Les frais d’estimation : une charge parfois déductible

Les frais engagés pour évaluer un bien peuvent, sous certaines conditions, être déduits de la base taxable.Cette règle s’applique notamment lorsqu’un expert agréé ou un notaire facture une estimation destinée à la déclaration successorale.

L’article Peut-on déduire les frais d’estimation du montant des droits de succession ? détaille les conditions de cette déduction, qui exige :

• une facture nominative,

• un lien direct avec la succession,

• et une dépense proportionnée à la valeur du bien.

Ces frais viennent réduire l’assiette des droits dus, et permettent une meilleure optimisation patrimoniale.

L’administration fiscale et le contrôle des valeurs déclarées

L’administration dispose d’un droit de vérification sur les valeurs déclarées.Elle peut comparer le montant indiqué dans la déclaration successorale avec les prix moyens de ventes récentes à Nice, via la base Patrim.

Si elle estime que la valeur a été sous-évaluée, elle peut réévaluer le bien et réclamer un complément de droits, assorti d’intérêts de retard.À l’inverse, une surévaluation — détaillée dans l’article Comment éviter la surévaluation d’un bien immobilier lors d’une succession — entraîne des droits de succession excessifs.

Une estimation juste, argumentée et datée au jour du décès reste la meilleure protection contre tout redressement.

Exemple concret : héritage d’un appartement à Nice Ouest

Prenons un exemple typique :Une succession concerne un appartement de 95 m² à Nice Ouest, estimé à 480 000 €.Le bien est transmis à deux enfants, chacun bénéficiant d’un abattement de 100 000 €.

Élément	Montant (€)
Valeur du bien	480 000 €
Part de chaque héritier	240 000 €
Abattement	-100 000 €
Base taxable	140 000 €
Taux applicable (15 %)	21 000 € de droits de succession chacun

Si la valeur avait été déclarée à 520 000 €, les droits à payer auraient augmenté de près de 3 000 € par héritier.D’où l’intérêt d’une évaluation fine et réaliste.

Les impôts dus en cas de vente du bien hérité

Lorsque le bien hérité est revendu, il ne s’agit plus de droits de succession, mais de plus-value immobilière.Celle-ci est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur vénale déclarée dans la succession.

Élément	Exemple (€)
Valeur déclarée dans la succession	500 000 €
Prix de revente	580 000 €
Plus-value brute	80 000 €

Les abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la date d’acquisition par le défunt, et non du décès.Ainsi, si le défunt détenait le bien depuis plus de 30 ans, la plus-value est totalement exonérée.

Cette exonération concerne la plupart des successions anciennes à Nice, notamment les biens familiaux transmis depuis plusieurs décennies.

Les taxes locales et obligations post-transmission

Au-delà des droits de succession, l’héritier devient redevable de certaines taxes locales à partir du jour du décès :

• taxe foncière,

• taxe d’habitation (si le bien est occupé),

• et éventuellement taxe sur les logements vacants.

Ces taxes ne sont pas déductibles fiscalement, mais elles doivent être prises en compte dans la gestion patrimoniale post-succession.Une estimation patrimoniale bien menée permet d’anticiper la rentabilité ou le coût d’un bien hérité à long terme.

Cas particulier : succession avec plusieurs biens immobiliers

Lorsque la succession comprend plusieurs biens — par exemple, un appartement à Nice et une villa à Villefranche-sur-Mer —, chaque bien doit être évalué séparément.Le notaire additi

onne ensuite les valeurs nettes pour déterminer la base globale taxable.

Les frais d’évaluation peuvent alors être regroupés, à condition d’être clairement justifiés pour chaque bien.L’article Quels sont les frais d’estimation d’un bien immobilier en succession détaille les fourchettes de coûts applicables selon la nature des biens.

Optimiser la transmission avec une approche patrimoniale

La fiscalité successorale ne se résume pas à un impôt : c’est un levier d’optimisation patrimoniale.En anticipant les estimations, les abattements et les frais déductibles, les héritiers peuvent réduire sensiblement le coût global de la transmission.

Chez Lemon Properties, l’estimation patrimoniale gratuite s’inscrit dans une vision globale :

• valorisation réaliste du bien,

• accompagnement fiscal en lien avec le notaire,

• et préparation à une éventuelle vente.

Cette approche intégrée garantit la conformité des déclarations et la tranquillité des héritiers face à l’administration.

Exemple comparatif : fiscalité d’un bien hérité à Nice selon le lien familial

Situation	Valeur du bien (€)	Abattement (€)	Montant taxable (€)	Droits dus (€)
Transmission à un enfant	500 000	100 000	400 000	~60 000
Transmission à un frère	500 000	15 932	484 068	~185 000
Transmission à un ami	500 000	0	500 000	~300 000

Cet exemple illustre la forte disparité fiscale selon le lien familial.D’où l’intérêt d’un accompagnement professionnel dès la phase d’estimation.

FAQ – Fiscalité d’un bien hérité à Nice

Qui paie les droits de succession ?

Chaque héritier paie les droits correspondant à sa part du patrimoine.

Peut-on éviter les droits de succession ?

Pas totalement, mais les abattements et la planification patrimoniale peuvent en réduire l’impact.

Faut-il déclarer le bien hérité même s’il n’est pas vendu ?

Oui, la déclaration de succession est obligatoire, qu’il y ait vente ou non.

Les frais d’estimation sont-ils pris en compte fiscalement ?

Oui, s’ils sont justifiés et engagés dans le cadre de la succession.

À Nice, la fiscalité d’un bien immobilier hérité ou transmis par donation dépend du Code général des impôts et du barème des droits de mutation à titre gratuit. Selon le lien de parenté — descendants, petits-enfants, donataire, conjoint survivant ou partenaire de PACS — les droits de succession et les droits de donation varient. Le fisc distingue usufruit, nue-propriété et pleine propriété : l’usufruitier conserve la jouissance du bien, tandis que le nu-propriétaire en devient plein propriétaire à terme. Certaines transmissions, notamment via assurance-vie, SCI ou entre époux, peuvent être exonérées partiellement ou totalement. Les notaires, garants du Code général des impôts, assurent le calcul des droits, la mutation et le paiement des droits.

Chez Lemon Properties, nous accompagnons chaque héritier et donateur pour optimiser la gestion successorale, sécuriser la transmission et limiter l’impact fiscal, en toute transparence et conformité.Pour comprendre l’ensemble des règles fiscales et des stratégies d’évaluation à Nice, consultez notre dossier complet sur l’estimation immobilière à Nice.