Comment déclarer la valeur d’un bien immobilier dans une succession ?

Déclarer la valeur d’un bien immobilier à la suite d’un décès est une étape incontournable du règlement d’une succession.Cette déclaration n’est pas une simple formalité : elle détermine la base fiscale sur laquelle seront calculés les droits de succession et garantit la transparence entre héritiers.

À Nice, où les prix de l’immobilier varient d’un quartier à l’autre, une déclaration inexacte peut entraîner un redressement fiscal ou un désaccord entre héritiers. Voyons comment se déroule cette démarche, qui doit la réaliser et quelles précautions prendre pour qu’elle soit irréprochable.

La déclaration de succession : un acte fiscal obligatoire

Toute succession comportant un bien immobilier doit faire l’objet d’une déclaration de succession déposée à l’administration fiscale dans un délai de six mois suivant le décès (douze mois en cas de succession internationale).C’est le notaire qui centralise l’ensemble des éléments : inventaire du patrimoine, dettes, liquidités et biens immobiliers.

Chaque bien immobilier doit être déclaré à sa valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire le prix qu’il aurait pu atteindre sur le marché dans des conditions normales de vente.Le notaire, garant de la conformité juridique et fiscale, détermine cette valeur ou en valide le montant, souvent avec l’aide d’un expert local.

Pour comprendre le rôle précis du notaire dans cette étape, consultez notre article : Quel est le rôle du notaire dans l’estimation d’un bien immobilier en succession ?

Les informations à fournir pour la déclaration

Afin que la valeur du bien puisse être correctement déclarée, plusieurs documents sont indispensables :

Documents requis	Utilité principale
Titre de propriété	Confirme la possession légale du bien
Dernier avis de taxe foncière	Indique la référence cadastrale
Plan de situation et surface exacte	Base de calcul de la valeur
Diagnostics techniques (DPE, amiante, etc.)	Évaluation objective de l’état du bien
Estimation notariale ou rapport d’expertise	Fixe la valeur vénale au jour du décès

Ces éléments sont analysés par le notaire, qui les intègre à la déclaration de succession.Une copie de cette déclaration est ensuite remise aux héritiers, à l’administration fiscale et, le cas échéant, à la banque chargée du paiement des droits.

Estimer le bien avant de le déclarer

L’étape de l’estimation est incontournable avant toute déclaration.Elle doit être réalisée rapidement : la loi impose un délai maximum de six mois pour déposer la déclaration.Dans la pratique, mieux vaut anticiper et obtenir une estimation dans les deux à trois premiers mois pour éviter toute pénalité.

Notre article Combien de temps faut-il pour estimer un bien immobilier après un décès ? détaille le calendrier idéal et les risques d’un dépôt tardif.

À Nice, Lemon Properties collabore régulièrement avec des études notariales pour fournir des estimations patrimoniales rapides et documentées, utilisables directement dans la déclaration.

Les différentes méthodes d’évaluation admises

La valeur déclarée peut provenir de trois sources :

Méthode	Réalisée par	Avantages	Limites
Estimation notariale	Notaire	Référence légale et fiscale	Peut manquer de précision sur le marché actuel
Expertise indépendante	Expert agréé / agence	Valeur réaliste selon marché	Coût supplémentaire
Estimation patrimoniale Lemon Properties	Notaire + expert local	Vision globale : marché, fiscalité, patrimoine	Recommandée pour successions complexes

Une estimation patrimoniale complète offre une cohérence entre la valeur fiscale exigée par le notaire et la valeur de marché réelle à Nice.

Comment se déroule concrètement la déclaration ?

Une fois la valeur établie, le notaire rédige et dépose la déclaration de succession.Elle se compose généralement de trois parties :

1. Les informations sur le défunt et les héritiers.

2. Le détail du patrimoine (comptes, biens mobiliers et immobiliers).

3. La valorisation de chaque bien au jour du décès.

La valeur immobilière y figure sous la forme d’une ligne spécifique, souvent accompagnée du rapport d’estimation.

Lorsque plusieurs héritiers sont concernés, la déclaration doit refléter la répartition de propriété : pleine propriété, usufruit, nue-propriété.L’article Faut-il une estimation distincte du bien pour chaque héritier ? explique comment adapter la déclaration dans ces cas.

Exemple concret : appartement à Nice Cimiez

À la suite du décès d’un parent, trois enfants héritent d’un appartement de 95 m² à Cimiez.Le notaire obtient une estimation notariale à 590 000 €.Lemon Properties affine cette valeur : 580 000 € à 600 000 €, après analyse du marché local et de l’état du bien.Le notaire retient 590 000 €, valeur médiane et fiscalement cohérente.La déclaration est déposée dans le délai légal, sans contestation ni redressement.

Les conséquences d’une mauvaise déclaration

Une valeur inexacte peut entraîner :

• un redressement fiscal,

• une réévaluation forcée du bien,

• ou des tensions entre héritiers en cas de partage inégal.

Pour éviter cela, il est recommandé de toujours conserver :

• le rapport d’estimation complet,

• la correspondance avec le notaire,

• et les justificatifs utilisés pour déterminer la valeur (photos, diagnostics, ventes comparables).

L’intérêt d’une estimation patrimoniale avant déclaration

L’approche patrimoniale Lemon Properties ne se limite pas à fixer un prix :elle prend en compte la situation de chaque héritier, la fiscalité successorale, et la cohérence globale du patrimoinetransmis.Ainsi, la déclaration de succession devient un véritable outil de gestion, et non une simple formalité administrative.

Avantage	Impact sur la déclaration
Transparence entre héritiers	Évite les litiges internes
Sécurité fiscale	Protège contre les redressements
Vision patrimoniale	Optimise les futures décisions (vente, donation, rachat)

Cette méthode s’inscrit pleinement dans notre service d’estimation immobilière succession à Nice, qui associe rigueur notariale et analyse de marché locale.

FAQ – Déclaration de la valeur immobilière dans une succession

Qui doit déclarer la valeur du bien ?

C’est le notaire qui centralise la déclaration, mais les héritiers doivent fournir les documents nécessaires et valider la valeur retenue.

Peut-on contester la valeur déclarée ?

Oui, tant que la déclaration n’a pas été déposée. Il est possible de demander une contre-évaluation par un expert indépendant.

Que risque-t-on en cas de sous-évaluation volontaire ?

L’administration peut appliquer des pénalités, voire requalifier la valeur en s’appuyant sur les transactions locales.

Quelle est la différence entre valeur déclarée et valeur de marché ?

La valeur déclarée est fiscale ; la valeur de marché correspond au prix de vente potentiel. La méthode Lemon Properties les concilie.

Lors d’une succession, les notaires accompagnent les héritiers pour évaluer la valeur du patrimoine transmis. Cette expertise immobilière vise à déterminer la valeur marchande et la valeur réelle du bien, en accord avec le prix du marché et la juste valeur. Elle s’appuie sur une évaluation immobilière réalisée par un expert immobilier, un agent immobilier ou une agence immobilière. Pour estimer la valeur d’un bien, plusieurs critères sont pris en compte : le prix moyen au mètre-carré, la valeur locative, le type de copropriété, la superficie, l’état général et la comparaison avec des biens similaires. Ces éléments permettent de fixer un juste prix, cohérent avec le marché immobilier. Les experts immobiliers peuvent délivrer un avis de valeur ou plusieurs expertises pour connaître la valeur du bien avant toute mise en vente ou déclaration au fisc. En cas d’ISF ou de calcul des droits de mutation, des ajustements et un abattement peuvent être appliqués selon l’usage locatif ou la capitalisation du bien. Qu’il s’agisse d’une simple mutation ou d’une succession complexe, une estimation de la valeur rigoureuse garantit la transparence pour les acquéreurs et chaque acquéreur, tout en assurant le respect du juste prix fixé par les notaires et les professionnels de l’immobilier.

Pour découvrir la méthodologie complète et obtenir votre propre rapport d’évaluation, consultez l’estimation immobilière gratuite à Nice.