COMMENT VENDRE UNE MAISON HÉRITÉE ?
SUCCESSION BLOQUÉE ? FRAIS DE SUCCESSION À RÉGLER ? COMMENT AGIR ?
Recevoir un bien immobilier en héritage est souvent une étape chargée d’émotion. Au-delà de la valeur sentimentale, il faut aussi gérer les aspects administratifs, fiscaux et juridiques de la succession. Et lorsqu’il s’agit de vendre ce bien, la démarche demande rigueur, coordination entre héritiers et anticipation des obligations légales. À Nice comme ailleurs, la vente d’une maison héritée nécessite de respecter plusieurs étapes avant de pouvoir signer chez le notaire.
Ce guide complet vous explique tout : les démarches à suivre, les taxes applicables, les points de vigilance et la meilleure manière d’optimiser cette vente dans les meilleures conditions.
Les premières démarches après le décès
L’ouverture de la succession
Lorsqu’un proche décède, le notaire ouvre la succession et dresse un inventaire du patrimoine du défunt. Cette étape est indispensable avant toute vente : le bien immobilier hérité doit être formellement attribué aux héritiers. Le notaire établit ensuite une attestation de propriété ou un acte de notoriété, qui officialise la transmission du bien. C’est ce document qui permettra, plus tard, de prouver que vous êtes en droit de vendre.
L’évaluation du bien
Avant toute décision, il est essentiel de faire estimer le bien à sa juste valeur.
Cette estimation servira :
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à calculer les droits de succession,
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à déterminer la valeur du bien dans la déclaration successorale,
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et à préparer une éventuelle mise en vente.
Une estimation professionnelle réalisée par Lemon Properties permet d’obtenir une valeur réaliste, reconnue par les notaires et cohérente avec le marché niçois.
Les particularités de la vente d’un bien hérité
Vendre un bien issu d’une succession n’est pas une vente ordinaire. Plusieurs spécificités juridiques s’appliquent.
Vente entre héritiers indivis
Si plusieurs personnes héritent du même bien, celui-ci entre en indivision. Cela signifie que chaque héritier détient une quote-part, et que toute décision importante (dont la vente) doit être prise à l’unanimité. Si un héritier refuse de vendre, deux solutions existent :
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racheter ses parts,
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ou demander la sortie d’indivision auprès du notaire ou du tribunal (procédure longue, mais possible).
Lemon Properties accompagne régulièrement des familles dans ce type de vente sensible, avec médiation et coordination entre héritiers.
Vente après partage
Lorsque les héritiers ont procédé au partage, chacun devient propriétaire de biens distincts. La vente devient alors classique et peut être initiée librement par le nouveau propriétaire.
Les documents nécessaires à la vente
Avant de mettre le bien en vente, il faut réunir :
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l’attestation de propriété délivrée par le notaire,
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la copie de l’acte de décès,
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le titre de propriété antérieur,
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et l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, etc.).
À Nice, ces diagnostics doivent être récents et réalisés par des professionnels agréés. L’agence peut se charger d’organiser les rendez-vous pour éviter tout retard administratif.
La fiscalité de la vente d’un bien hérité
La plus-value immobilière
Lorsqu’un bien hérité est vendu, la plus-value correspond à la différence entre :
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le prix de vente,
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et la valeur vénale retenue lors de la succession.
Si le bien se vend à un prix supérieur à cette valeur, la plus-value est imposable à 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), après application d’abattements pour durée de détention.
Exemple : Si un bien a été évalué à 400 000 € lors de la succession et revendu 460 000 €, la plus-value brute est de 60 000 €. Des abattements s’appliquent selon le nombre d’années écoulées entre la succession et la vente.
Les droits de succession
Ils sont calculés sur la valeur du bien au jour du décès. Ils doivent être réglés par les héritiers avant ou lors du partage, indépendamment de la future vente.
Les frais de notaire
Comme pour toute vente, le notaire perçoit des émoluments et reverse les droits de mutation à l’État. En revanche, les frais liés à la succession et ceux de la vente sont distincts.
Exemple concret : une vente en indivision à Nice
Quatre frères et sœurs héritent d’une maison à Nice Ouest, estimée à 750 000 €. Deux d’entre eux souhaitent vendre, les deux autres hésitent.
Après médiation, ils décident d’un mandat commun avec Lemon Properties, qui :
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estime le bien à 740 000 €,
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met en valeur la maison par un reportage photo professionnel,
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et trouve un acquéreur sérieux en 21 jours.
La vente est conclue à 735 000 €, avec signature notaire un mois plus tard.
Grâce aux honoraires fixes à 3 %, les héritiers ont économisé plus de 11 000 € par rapport à une agence classique, tout en bénéficiant d’un accompagnement administratif complet jusqu’au partage.
Comment se déroule la vente d’un bien hérité à Nice ?
Étape 1 : décision commune entre héritiers
Tous les indivisaires doivent donner leur accord écrit pour la mise en vente.
Étape 2 : estimation professionnelle
Une estimation neutre et documentée permet de trouver un prix juste accepté par tous les héritiers.
Étape 3 : mandat de vente
Le mandat peut être signé conjointement ou par un représentant commun désigné par les héritiers.
Étape 4 : commercialisation
L’agence diffuse le bien sur les portails immobiliers et auprès de son réseau d’acheteurs qualifiés, tout en coordonnant les visites et les échanges entre parties.
Étape 5 : signature chez le notaire
Le produit de la vente est versé à la succession. Le notaire procède ensuite au partage du prix entre les héritiers selon les quotes-parts prévues.
Les pièges à éviter
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Vendre trop vite sans avoir obtenu l’attestation de propriété : la vente serait juridiquement bloquée.
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Surévaluer le bien pour satisfaire certains héritiers : cela allonge inutilement les délais.
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Négliger la fiscalité : une plus-value mal calculée peut créer un déséquilibre entre héritiers.
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Omettre un héritier ou une procuration : cela invalide la procédure.
Un accompagnement professionnel est essentiel pour garantir la sécurité et la sérénité de la vente.
Pourquoi confier la vente à Lemon Properties ?
Vendre une maison héritée nécessite une expertise juridique, fiscale et humaine.
Lemon Properties met à votre disposition :
-
une estimation objective du bien,
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une coordination avec le notaire pour fluidifier la succession,
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une communication claire entre héritiers,
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et des honoraires fixes de 3 %, équitables et transparents pour toutes les parties.
Notre rôle est d’être un intermédiaire de confiance, garantissant une vente fluide, rapide et équilibrée.
Vendre une maison ou appartement issu de successions nécessite un accompagnement précis. Chez Lemon Properties, agence immobilière experte du marché immobilier, nos agents immobiliers et notaires vous guident devant notaire pour sécuriser chaque étape : promesse de vente, compromis de vente, signature du compromis, acte authentique et signature de l’acte. Selon le régime matrimonial, la liquidation et la situation du conjoint survivant ou de l’usufruitier, la vente peut concerner la pleine propriété, la nue-propriété ou un démembrement avec usufruit. En copropriété ou via une SCI, nous assurons la gestion des lots, la conformité foncière, et la diffusion d’annonces immobilières pour vendre au juste prix.
Chaque vente d’un bien immobilier ou vente maison peut impliquer une donation, un abattement fiscal, ou une vente aux enchères. Nos agences immobilières assistent aussi les acquéreurs entre particuliers, les créanciers, et les investisseurs en locatif ou en viager. Nous analysons le prix du marché, les plus-values, les frais notariés, et les clauses suspensives, qu’il s’agisse d’un bien locatif, foncier, ou d’une résidence principale. Lemon Properties vous accompagne dans votre projet immobilier et vos transactions immobilières, avec transparence et humanité.
Foire aux questions (FAQ)
Peut-on vendre un bien avant la fin de la succession ?
Non, il faut attendre l’attestation de propriété délivrée par le notaire. Sans ce document, la vente ne peut pas être enregistrée. Découvrez combien coûte une estimation immobilière ?
Que faire si un héritier refuse de vendre ?
La vente peut être retardée, mais une solution existe : la sortie d’indivision. Un héritier peut demander au notaire de racheter les parts ou saisir le tribunal.
Y a-t-il un impôt sur la plus-value pour les biens hérités ?
Oui, si le bien est vendu plus cher que sa valeur déclarée lors de la succession. Des abattements s’appliquent selon la durée de détention.
Faut-il rénover avant de vendre ?
Pas nécessairement. Dans le cadre d’une succession, les acheteurs préfèrent souvent des biens à rénover, vendus à un prix juste. Découvre notre analyse du méché avec notre page Faut-il vendre en 2025 ?
Qui paie les frais de notaire ?
Les frais liés à la succession sont dus par les héritiers. Les frais liés à la vente sont, comme toujours, à la charge de l’acheteur, sauf clause contraire.
Vendre une maison héritée sereinement
La vente d’une maison héritée est une opération délicate où se mêlent enjeux familiaux, fiscaux et émotionnels. Une bonne préparation, un accompagnement professionnel et une communication claire entre héritiers permettent d’éviter les blocages et de maximiser le produit de la vente.
Avec Lemon Properties, vous bénéficiez :
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d’un suivi complet de la succession à la vente,
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d’une expertise immobilière et patrimoniale reconnue,
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et d’honoraires fixes à 3 %, pour une transparence totale.
Prenez les bonnes décisions dès maintenant et transformez votre bien hérité en une opération réussie et apaisée.
TÉMOIGNAGES
“Grâce à Lemon Properties, j’ai découvert que mon appartement à Nice valait 8 % de plus que ce que je pensais. Leur approche patrimoniale m’a permis d’anticiper la fiscalité et de vendre sereinement.”
Catherine L., Nice Ouest
“Estimation rapide, claire et professionnelle. L’équipe a pris le temps de m’expliquer les leviers possibles avant la vente. Je recommande à 100 %.”
Jean-Marc D., Cimiez