Fiscalité immobilière : ce qui change en 2025 pour les propriétaires bailleurs

Être propriétaire bailleur en France, c’est à la fois une opportunité patrimoniale et un défi fiscal. Entre revenus fonciers, régimes spécifiques et taxes locales, les règles évoluent régulièrement. En 2025, plusieurs changements impactent directement les propriétaires à Nice et sur la Côte d’Azur. Voici ce qu’il faut retenir pour optimiser la gestion de son bien.

Hausse confirmée de la taxe foncière à Nice

La taxe foncière reste l’une des principales charges pour les propriétaires. En 2025, elle connaît une hausse moyenne de 3 à 5 % à Nice, en raison de la revalorisation nationale des bases cadastrales et de l’ajustement décidé par la municipalité.

Conséquence : pour un appartement de 70 m² dans le centre-ville, la taxe foncière peut dépasser 1 000 € par an. Un paramètre à anticiper dans le calcul de la rentabilité locative.

Résidences secondaires et fiscalité renforcée

Nice, ville touristique et balnéaire, attire de nombreux propriétaires de résidences secondaires. Mais en 2025, la fiscalité se durcit :

• Majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (jusqu’à +60 %).

• Surcoût fiscal en cas de vacance prolongée du logement.

  
  

Conseil : louer le bien en location meublée saisonnière ou longue durée peut être un moyen de réduire cette charge.

Le régime LMNP toujours attractif

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) reste l’un des statuts fiscaux les plus intéressants pour les propriétaires bailleurs à Nice.Avantages :

• Amortissement du bien et du mobilier → réduction de l’imposition sur les loyers.

• Revenus déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), souvent plus avantageux que les revenus fonciers classiques.

• Fiscalité intéressante pour les investissements locatifs en résidence de services (étudiants, seniors, tourisme).

Le dispositif Pinel en perte de vitesse

Le Pinel existe encore en 2025, mais avec des avantages fiscaux réduits :

• 9 % de réduction d’impôt pour 6 ans d’engagement (contre 12 % auparavant).

• 12 % pour 9 ans (contre 18 %).

• 14 % pour 12 ans (contre 21 %).

Résultat : l’attrait du Pinel diminue, sauf pour des biens bien situés, proches des transports et dans des zones à forte demande locative.

IFI et fiscalité immobilière

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.À Nice, il s’applique souvent aux propriétaires de villas ou d’appartements haut de gamme.

Optimisation possible :

• Recourir à une SCI (Société Civile Immobilière) pour mieux gérer la détention.

• Utiliser l’endettement (crédit immobilier) pour réduire l’assiette imposable.

Déficit foncier et rénovations

Bonne nouvelle : en 2025, le déficit foncier reste un levier puissant pour réduire l’imposition. Les travaux de rénovation énergétique sont particulièrement encouragés, avec la possibilité de déduire jusqu’à 21 400 € par an du revenu global (au lieu de 10 700 €).

C’est une opportunité à saisir à Nice, notamment dans les immeubles anciens du centre-ville (Carré d’Or, Libération, Vieux-Nice) où les rénovations sont fréquentes.

En résumé

La fiscalité immobilière en 2025 devient plus exigeante pour les propriétaires bailleurs, entre hausse des taxes locales et durcissement sur les résidences secondaires. Mais de vraies opportunités demeurent grâce au LMNP, au déficit foncier et à une gestion patrimoniale optimisée.

À Nice, où la demande locative reste soutenue, investir reste rentable à condition de bien anticiper les charges fiscales et de s’entourer d’experts.

Chez Lemon Properties, nous ne nous contentons pas de vendre ou de gérer des biens : nous aidons aussi nos clients à optimiser leur fiscalité immobilière et leur patrimoine.